最高人民法院18日公布了《关于审理涉及国有土地用权合同纠纷案件适使用方法律问题的讲解》（以下简称《讲解》），不只首次明确了合作开发房产合同的定义及法律特点，而且特别规定了4种典型的名为合作开发、实为其他性质合同的转性合同的情形。对于4种典型的转性合同，因其名为合作开发、实为其他性质，故其效力的判断显然只能从其真实的性质出发，以相应法律规定为依据；同时，基于合同性质及其效力而产生的直接影响合作”各方利益分配关系的法律后果则势必发生相应的变化。因此，对于合作开发房产合同的当事人，准确辨析合作开发房产转性合同的效力及法律后果是十分要紧的。

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1、合作开发房产合同的定义和法律特点

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1.《讲解》规定规定：本讲解所称合作开发房产合同，是指当事人订立的、以提供出让土地用权、资金等作为一同投资，共享收益、共担风险合作开发房产为基本内容的协议。”从这一规定可以看出，合作开发房产合同在内容上最基本的法律特点是：一同投资、共享收益、共担风险。假如合同不拥有这一基本的法律特点，即便合同当事人将合同名字定为合作开发房产合同”，其真实性质亦势必发生变化，成为名为合作开发、实为其他性质的合同。

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2.《讲解》规定规定：合作开发房产合同的当事人一方拥有房产开发经营资质的，应当认定合同有效。”从房产开发行政管理的有关规定来看，所谓房产开发经营资质”应包括两方面的意思：其一，当事人一方需要是依法设立的，持有工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》的房产开发企业；其二，该房产开发企业需要拥有与合作开发项目规模相适应的、由建设行政主管部门核定的房产开发资质等级。这说明：在合作一方具备房产开发经营资格的状况下，合作另一方既能够是法人，也可以是具备相应民事权利能力和民事行为能力的自然人。?

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在上述关于合作开发房产合同的定义和基本法律特点的基础上，《讲解》规定的4种转性合同是：针对提供土地用权一方不承担经营风险、只收取固定利益的，是名为合作、实为土地用权出售合同；针对提供资金一方不承担经营风险，只分配固定数目房子、或只收取固定数额货币、或只用房子的，分别定性为名为合作开发、实为房子交易合同、借款合同、出租合同。

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在下面论述四种转性合同的效力认定和法律后果的内容中，笔者将具备房产开发经营资质的当事人称为房产开发企业一方，将不拥有房产开发经营资质的当事人称为非房产开发企业一方。

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2、名为合作开发、实为土地用权出售合同的效力及法律后果

（一）效力判断

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此种合同的效力判断应以国内合同法关于合同有效性要件的规定为基础，具体以法律关于土地用权出售条件的规定为依据。依据国内城市房产管理法的规定，土地用权出售应当符合下列条件：
1.出售出让土地用权时，出售方根据出让合同的约定已经支付了全部土地用权出让金，并获得了土地用权证书；同时，出售方已经根据出让合同的约定进行投资开发，是房子建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，是成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
2.出售划拨土地用权时，需要报有批准权的人民政府审批。在上述法律规定的基础上，《讲解》还规定了两种特殊状况：
1.出售出让土地签订合同时出售方未获得土地用权证书，但起诉前已经获得或有批准权的人民政府赞同出售的，应当认定合同有效。
2.出售划拨土地用权签订合同时未经有批准权的人民政府批准，但起诉前已获批准的，应当认定合同有效。因此，对名为合作开发、实为土地用权出售的合同而言，只有符合上述法律规定的土地用权出售条件，合同方为有效；不然，即属无效。

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