本文所指预购房子再出售，指预购人将购买的预售产品房在尚未获得权属证书之前，与买受人签订出售合同，待预购人获得房地产证后再将该房转移过户于买受人。本文所要讨论的问题，主要为该预购房子再出售合同到底有效抑或无效。下面就该问题谈谈本人的什么时间拙见，以求教于各位业界同仁。1、对《城市房产管理法》第三十七条和第四十五规定的理解探讨预购房子再出售合同到底有效抑或无效，需要第一提到国内《城市房产管理法》第三十七条规定，该条内容为：“第三十七条：下列房产，不能出售：（一）以出让方法获得土地用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；（三）依法收回土地用权的；（四）共有房产，未经其他共有人书面赞同的；（五）权属存在争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止出售的其他情形。”现在多数看法依据该条规定觉得，在“未依法登记领取权属证书”之前，预购人将它购买的房子再行出售，违背了该条强制性法律规定，其所签预购房子再出售合同应为无效。本人持不认可见，觉得预购房子再出售合同应为有效。第一我觉得需要弄清该第三十七条规定中该“出售”定义的意思，虽然该条规定“下列房产，不能出售”，但该法第三十六条又规定：“房产出售，是指房产权利人通过交易、赠与或者其他合法方法将它房产转移给别人的行为。”因此，“房产出售”应包含签订合同、付款、出货房子、过户转移等系列行为，所谓“不能出售”应指上述系列行为的不可以彻底完成，即便签订了合同，也不可以办理过户转移，也不可以发生所有权转移的效力，即合同履行不可以，但不可以据此觉得禁止签订出售“未依法登记领取权属证书”房子的出售合同或所签协议应为无效。值得注意的是，该类合同中，双方对“尚未登记领取权属证书”是明知的，而且总是约定了出卖人尽快办理房地产证然后逐步过户到买受人名下等有关内容。因此，从合同内容看，它是一个对双方系列行为进行约束的合同，当事双方对买卖的风险和各自的权利义务是知道和赞同的，假如随便认定合同无效，其关于出卖人尽快办理房地产证的约定岂不亦为无效？这样必然违背了合同的意思自治原则！除此之外，实践中，该看法也助长了出卖人常常以合同无效为由进行反悔的行为。另外，也有人将该类合同折衷理解为付生效条件的合同，即当出卖人获得我们的产权证时，该再出售合同始生效，当出卖人故意不办理产权证而阻止条件生效时，应视为合同已经生效。该看法从实践中来讲，不失为一种解决上述问题的折衷方法。本文对此不作具体剖析。不能不提到《城市房产管理法》第四十五条：“产品房预售的，产品房预购人将购买的未竣工的预售产品房再行出售的问题，由国务院规定。”从此条的立法含义可以看出，预售产品房再行出售应该是允许的，不然，应直接明令禁止。其实，《城市房产管理法》（草案）中曾明文规定禁止预售房再出售，但该法正式颁布时，却又改写为上述第45条规定，由此也可看出国内法律对预售房再出售予以认同的基本精神。现在，某些人为了合理解决上述实践问题，在坚持觉得出售尚未登记领取权属证书之房子的合同应为无效的基础上，觉得《城市房产管理法》第四十五条规定实质指预售合同债权或债务的出售。本人觉得，关于合同债权债务的出售，合同法或民法通则均有明确规定，作为产品房预售合同债权与债务的出售，其并无特别例外之处，不需要在《城市房产管理法》中另行规定。另外，合同债权债务的出售，是特定的法律定义，假如该《城市房产管理法》第四十五条规定包括此含义，应直接引用该法律定义，但该条约恰恰叙述的是“预售产品房的再行出售”，而非预售合同的出售。除此之外，债权的出售，应公告债务人，债权债务的出售，应获得合同另一方的赞同，而实践中预购房子再出售合同的当事人仅有二方，并无预售人，而且预购房子再出售合同一般约定了出卖人尽快办理房地产证然后逐步过户到买受人名下等内容。因此，我认为，预售房子再出售与预售合同债权债务出售是不一样的法律定义和法律事实，将“预售房子再出售”理解为“债权债务出售说”实质是对现实生活的曲意回避和对当事人合意的紧急违背。