案情介绍

2011年7月25日至8月十日，全新石化公司与七名案外人分别签订《房子交易合同》，案外人付款后，全新石化公司出具购房款收据及预办证收据。七名案外人均证实华孟均是房子的实质所有人，并受华孟均的委托将所购入房款代为进行出租。

2012年十月12日，全新石化公司与进出口担保公司签订《房产抵押合同》，约定基于德阳公司与进出口担保公司签订的《筹资担保委托合同》，进出口担保公司已与中国进出口银行签订担保金额为2亿元保证合同，全新石化公司以名下房子提供反担保，并办理了抵押登记，抵押期间从2012年十月十日至2018年4月9日。后各方产生追偿权纠纷，提起诉讼，法院支持进出口担保公司诉请，强制实行财产对象中含涉案房地产。实行中，华孟均向法院提出实行异议，并提起诉讼。

看法

本案的争议焦点为：华孟均对案涉房子是不是享有足以排除强制实行的民事权益。

《实行异议和复议规定》第28条和第29条分别规定了案外人的“物权期待权”和“买家存活权”成立的条件，对第27条“除外”具体指向，需要比较实行标的物上存在的不相同种类型权利的效力顺位，此为实行异议之诉的本质所在。就本案所涉实体权利优先顺位而言，“买家存活权”最佳，担保物权次之，“物权期待权”虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得的物权，本质上仍是债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于担保物权。也就是说，《实行异议和复议规定》第27条规定的“除外”内容包含第29条，但不包含第28条。

本案中，进出口担保公司对案涉房子享有抵押权，华孟均倡导以《实行异议和复议规定》第28条规定排除进出口担保公司债权实行的请求，法院不予支持。第二，华孟均倡导权利的房子多达7套，亦不符合《实行异议和复议规定》第29条规定的情形。故，华孟均对案涉房子不享有足以排除强制实行的民事权益。

本案中，最高法院第三明确了权利适用位阶的顺序，即“买家存活权”最佳，担保物权次之，“物权期待权”第三之、普通债权置后。第二，说明《实行异议和复议规定》第27条规定的“除外”内容包含第29条，但不包含第28条。

涉案事实，是华孟均借七人之名购入房地产，至于为什么不需要自名，且不做过户，为权利人华孟均经权衡后作出的安排，无可厚非，但此种借别人之名购置多间房地产，用于出租，已经不符合第29条的规定。至于是不是符合第28条规定，需查明是不是支付全款，与是不是因买受人自己缘由没有办理过户登记，一审法院从“买受人未能举证是不是支付全款的角度”认定华孟均购置行为不符合第28条规定，最高院对此并未查明，理由在于即便华孟均购置涉案房子的行为符合第28条规定，“物权期待权”的效力亦不及担保物权。