交易不破出租原则，赋予了出租权对抗所有权的物权效力。在实行实践中，却出现了部分被实行人滥用该原则，与案外人恶意合谋，借助实行异议规范对抗实行的状况。不真实出租影响不动产司法拍卖成交率，对于申请实行人胜诉权益的达成、司法权威的树立导致很大的害处。因此，怎么样正确辨别与规制不动产实行标的上负担的不真实出租权，是司法实践中亟须解决的问题。的租金常见价格较低，总是低于市场价格，且租金相对固定，出租期间内维持不变。支付方法异常主要体目前一次性支付大额租金，且大多数通过现金支付，出租人只出具收据作为支付凭据，无银行流水予以佐证。

不动产标的物占有异常。不真实出租合同总是无占有之实，被实行人获悉法院拍卖或者查封信息时，才制造案外人已经实质占有标的物的假象，企图蒙混过关。同时，不真实的承租人在身份上总是为被实行人亲属或者有利害关系的有关职员。实践中，法院可以通过审察承租人是不是对出租物进行装修，是不是支付物业费、水电费、燃气费，或是不是以涉案房子住址办理营业执照等方法确定其是不是为实质占有用。

1、不真实出租妨碍实行的害处

一是妨碍债权人达成胜诉权利。一方面，一旦基于不真实出租行为的实行异议不真实诉讼获得法院支持，被实行人财产不当降低，债权人达成债权的可能性便将大幅降低。其次，债权人为了应付实行异议之诉，不能不付出更多的人力物力，才能最后达成原就是其自己的权益。

二是浪费司法资源，损害司法权威。不真实出租行为具备很大的隐蔽性，法院即便行使职权进行调查，也未必可以准确辨别。同时，案外人提起的不真实实行异议诉讼，使得生效判决很难得到实行。这类都会使群众对于司法权威产生不信赖感。

三是形成错误社会导向。案外人提起不真实诉讼却成功阻断了实行，一旦胜诉，被实行人更将堂而皇之地达成名下财产的转移，这无疑将助长被实行人的不当诉讼意识，形成错误的社会引导成效。

2、不真实出租行为辨别及规制困境

1.辨别能动性欠缺

司法实践中，法院在处置不动产时发现案外人占有用该房子并申报出租权的，主要有三种处置方法。

一是一律告知案外人肯定期限内迁出房子。

有高院颁布规定，需要实行法院应引导案外人提出书面异议，如逾期未提出，则法院在房子不负担出租权的状况下进行委托评估、拍卖、变卖。

二是申请实行人、案外人依据决定状况提出实行标的异议。

有高院作出规定，申请实行人对实行推行职员作出的拟带租拍卖决定不服的，或案外人对不带租拍卖决定不服的，可提出异议，实行审察机构参照民事诉讼法第二百三十四条规定进行审察处置。实行法官要综合考虑出租合同、期限、租金等状况，同时还应征询债务人的全部申请实行人的建议，再审慎作出是不是带租拍卖决定。

三是申请实行人、案外人依据决定状况提出实行行为或标的异议。

申请实行人对实行推行职员作出的拟带租拍卖决定不服的，由申请实行人根据民事诉讼法第二百三十二条规定提出实行行为异议。案外人对不带租拍卖决定不服的，由案外人根据民事诉讼法第二百三十四条规定提出实行行为异议。

以上三种方法中，第一种方法，对所有出租持怀疑态度并需要腾空，有异议的进入案外人异议审察程序，必然会加长实行处置周期。第二种方法，赋予实行推行期间更大的审察权，也非常不错地保护了各方当事人的权益。第三种方法，给予申请实行人复议救济渠道，没办法对出租权进行实体审察，申请实行人的救济权利得不到保障。

笔者更同意第二种兼顾公正与效率的处置方法。实行法官拟作出带租拍卖决定前应征得债务人的全部申请实行人的赞同，即申请实行人对该决定没异议，这也能巧妙处置申请实行人不是案外人异议主体的法律规定。若案外人对此提出异议，法院可以对出租合同进一步进行实体审察，从而更好地保护有关当事人的合法权益。

2.不真实出租行为审察困难程度大

一是合同真实性及成立时间认定难。

出租合同作为一种诺成性合同，如无特别约定，自双方签字或盖章时成立并生效，承租人即能获得出租权，正因出租权设立程序简单，对于不真实出租合同的现象愈加很难审察。实践中不真实出租表现得十分隐蔽，比如用以往其他经济往来凭证虚构为已付租金凭证，并在不真实协议中倒签与该资金往来时间相对应的落款时间，形式上非常难查出破绽，尤其是落款时间和实质形成时间间隔较短的不真实合同，且现在鉴别技术仍存在局限，很难审察。

二是占有些判断标准不清楚。

尽管民法典第四百零五条增加了占有要件，但占有行为在实践中同样有伪造空间。且该条约对具体的占有方法并没明确，实践中对占有些理解和把握恐很难统一。

三是特殊出租合同情形辨别困难程度大。

实践中存在以租抵债的情形，即被实行人与债权人签订一份出租合同，将被实行人名下不动产出货给该债权人长期用，以租金抵偿其债务。这种出租协议明显违反了“物权法定”原则，在双方当事人之间创设了法律所未规定的担保形式，其并不是真实的出租合同，而是名为出租实为借贷担保关系，故不能对抗法院实行。

3.审察权限标准不统一

对于出租合同的真实性，实行法官能否依法进行审察？一种看法觉得，在“审执离别”的原则指导下，实行程序只能对程序性问题进行审察，而无权对实体性争议审察，即人民法院无权在实行程序中对出租合同的真实性进行审察，只能交由审判程序审察。另一种看法则一定实行法官对不动产出租合同的审察权力，重点在于实行程序中是可以进行实体性审察，还是仅能为形式上的审察。

笔者同意第二种看法。从司法实践来看，在实行程序中客观存在对权利归属的判断。同时，实行程序中只需要做形式上的审察，便可作出是不是裁定带租拍卖的决定。如申请实行人觉得存在不真实出租的情形，可通过实行异议之诉获得救济。