伴随民法典草案的通过，其中涉及到婚姻编、人权编、物权编等。日前，民法典开讲专家解析物权编，那具体修改了什么内容呢?

新民法典几时正式推行？

1、老人“以房养老”获得更好法律保障

对外经济贸易大学法学院院长、教授梅夏英表示，此次民法典(草案)增设的居住权，是指在房子上设定一个较为固定的、对抗效力更强的用益物权，拥有居住权的人可以占有、用别人的房子，以满足生活居住的需要，而房子所有权依旧是房主。

现在，在居住范围更为容易见到的方法是房子交易和出租。

相比之下，居住权能使居住者得到更多的保障，其权利期限可不设上限，一直居住至去世为止。同时因为居住权需要向登记机构申请登记，让别人能了解地了解居住权人所享有些权利，完成权利公示后，形成的居住关系愈加稳定。

此前，有机构推出“以房养老”模式，老人将房子所有权转移给别人或机构，并通过合同约定老人既能获得一笔售房款，还可以在房子中居住到过世为止。若草案获得通过，选择“以房养老”方法的老人，便可以通过办理登记手续获得居住权，让晚年获得更好的保障。

居住权规则的颁布，为住房问题提供了一个新的规范选择。它可以发挥房子的保障用途，让闲置的房子物尽其用，同时也为有需要的人群提供一个相对固定的居所，达成住有所居。

2、确立了国家、集体、私人的物权受法律平等保护

《草案》第二百零七条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不能侵犯。”这是国内在产权保护方面有一次重大进步，可以了解地看到国内的立法工作在坚定不移地坚持人民当家作主的宗旨和理念。

3、建筑物区别所有权是健全所有权规范的要紧内容

在所有权分编中，立法框架沿袭了物权法的结构。同时，结合近些年来人民常见反映的难点和新冠肺炎疫情防控实践，重点对建筑物区别所有权规范进行了健全，主要表目前：

(一)明确了居委会对业主大会的设立和选举工作的指导和帮助的义务。草案第二百七十七条第二款规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和帮助。”

(二)在征收组织、个人的不动产或者动产的事由中增加了“疫情防控”。第二百四十五条规定：“因抢险救灾、疫情防控等紧急切需要要，根据法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。……”

(三)明确了物业和业主对于政府依法推行的应对处置手段和其他管理的有关责任。第二百八十五条第2款规定：“物业服务企业或者其他管理人应当实行政府依法推行的应对处置手段和其他管理手段，积极配合拓展有关工作。”第二百八十六条第1款规定：“业主应当遵守法律、法规与管理规约。对于物业服务企业或者其他管理人实行政府依法推行的应对处置手段和其他管理手段，业主应当依法予以配合。”这是由新冠肺炎疫情期间发生的管理问题，从维护公共利益的角度作出的规定。笔者觉得，尽管这是管理型规范，但与刑法产生呼应，防止了类似事件直接入刑，增加了执法的柔性，与构建和谐社会的目的相统一。

(四)业主表决事情的门槛被减少。表决事情由原来的七项增加为目前的九项，新增了(八)改变共有部分的作用或者借助共有部分从事经营活动，将物权法第七十六条的第五项中的用法和筹集修理资金，分裂为(五)用资金和(六)筹筹资金两项，并规定了不同的表决比率。“用资金”延续了物权法的双三分之二规范。改变共有部分作用与功效或者借助共有部分从事经营活动，改建、重建建筑物及其附属设施和“筹筹资金”采取了经参与表决的双四分之三规范。如此算下来就等于占专有面积和人数二分之一以上既能够事情相应行为。比照原来的三分之二需要有所减少。

4、非典型担保是健全担保物权规范的要紧抓手

新民法典具体什么内容作了修改？

为优化营商环境，草案在物权法的基础上，对担保物权规范做了较大修订。主要表目前四个方面：

一是明确了非典型担保的担保功能。第三百八十八条规定：“设立担保物权应当根据本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同，包含抵押合同、质押合同和其他具备担保功能的合同。”其他具备担保功能的合同一般是指筹资出租、保理、所有权保留等非典型担保合同。

二是简化了抵押合同和质押合同的一般条约。草案第四百条对物权法第一百八十五条第(三)项做了简化，把名字、数目、水平、情况、所在地、所有权和用权归属简化为名字和数目等状况;第四百二十七条把物权法第二百一十条第(三)项简化为名字和数目，水平和情况不作需要。

三是明确达成担保物权的受偿规则。物权法第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款根据下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,根据登记的先后顺序清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,根据债权比率清偿。”

而草案第四百一十四条规定删除去前述条约第一项中“顺序相同的,根据债权比率清偿”的规定。这个是信息技术进步给管理上带来很大便利，使得状况发生了变化，信息不对称引发的欺诈行为可以第一时间被发现，降低纠纷发生的可能。

5、自动续期、“居住权”、“三权分置”是健全用益物权规范的闪光点

用益物权是物权的要紧组成部分，民法典对于用益物权进行了修订，主要体目前以下三个方面：

一是住宅建设用地用权期限届满自动续期。草案第三百五十九条第1款住宅建设用地用权期限届满的，自动续期，续期费的缴纳或者减免，根据法律行政法规的规定办理。

二是增加新型用益物权“居住权”。这是物权编比物权法增加的一章，共6条。居住权是指为满足生活需要，根据合同约定，对别人住宅享有些占有、用的用益物权。居住权应当通过书面合同约定。居住权的设立以登记为要件。第三百六十八条规定：“……设立居住权的应当向登记机构申请居住权登记居住权自登记时设立。”看前面非常像是出租关系，但后面的规定因为出租有差异，譬如居住权不能出售、继承。

三是在农村集体产权有关规范中落实“三权分置”的改革需要。为知道决农村问题，提出将所有权、承包权、经营权分置，是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大规范革新。推行“三权分置”的重点是放活经营权，核心要义就是明晰赋予经营权应有些法律地位和权能。物权编在第十一章对此做了明确对规定。

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