2020年5月28日，被誉为66年磨一剑的《民法典》经全国人大表决正式通过，将在2021年1月1日正式推行。

民法典住宅对大家的住房有多大影响？

《民法典》的拟定在法制层面，代表着民事部门法制的健全，立法技术的成熟。对于社会而言，则代表着一系列稳定的社会规范的确立，将影响大家将来社会生活的很多方面。

《民法典》对于住房的影响主要体目前对土地用权更新了规定。

对于不少老百姓而言，买了房屋就是我们的私产，永远是自己，是一次性投资。如此的心理可能根深蒂固，从没想过买房之后可能还会遇见再一次交钱的境地。房产包括房地产和地产。在国内，因为土地国有，所有权不可能拿来买卖，大家可以购买的是土地的用法权和房地产的所有权。《城镇国有土地用权出让和出售暂行条例》第12条规定，土地用权出让最高年限按下列作用与功效确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年;综合或者其他用地50年。

这意味着不管什么性质的土地，用权都是有期限的。虽然，目前大家已经实行不动产统一登记，颁发一个统一不动产登记证，但大家的房屋事实上是永久的房地产加70年的土地用权。因为土地提供的垄断，即使是有期限的用法权，要买房也只能选择同意。但房屋毕竟是家庭的重大财产，不少人依旧会担忧，用权到期后房屋会不会被收走？2007年拟定的《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地用权期间届满的，自动续期。

这一规定体现了《物权法》保护私有产权的立法意图，也给广大购房者吃了一颗定心丸，再也不需要担忧房屋会被到期收走。同时到期自动续期的规定，简单明了，没后款讲解，也没但书规定，叫人天然的觉得是免费续期。

从2015年开始，温州鹿城区600多套住宅土地用权陆续到期。原来，这类住宅的土地用权都只有20年，这是国内第一批土地用权年限到期的住房。房主在买卖过户时，被告知需要补缴土地用金，补缴金额为当时房价的30%。虽然事情发生在温州，但飞速在国内引发一片哗然。随后，国土资源部、浙江国土资源厅组成联合调查组，赴温州调查指导对这一事件的处置。2016年国土资源部和住建部作出回复，可以使用过渡性方法处置，无需提出续期申请，不收取成本，正常办理买卖和登记手续。

此表态终于平息了大家的疑惑和恐慌。 也愈加叫人们坚定了到期续期不收费的信念。2020年《民法典》终于出炉，对住宅土地用权也做出了最新规定——住宅建设用地用权期限届满的，自动续期；续期成本的缴纳或者减免，根据法律、行政法规的规定办理。与《物权法》相比，继续沿用了自动续期的表述，仍然体现的是私有产权的保护，不一样的是增加了续期成本的后款规定。

如何民法典住房规定呢？

这句规定其实是一个立法授权，也是一个预告，表明一个态度。土地用权到期收费将是大的方向，减免则是例外之策。收费是法律赋予的权利，减免是法外开恩。从立法技术上看，假如不收费完全可以不做续期收费的后款规定，或者直接规定免费续期。从权属上来看，国内建设用地实行的所有权与用权离别的模式，要体现所有权的绝对性，就需要对用权进行期限限制，所有权是无限时的，用权是有期限的，而与期限配套的就是按期收费，以体现所有权人让渡用权的收益权利。

过去以来，大家并没对土地用权期限进行宣传，除去一些专业人士，其实不少老百姓是不了解的，即使有一些人隐约听过有关的说法，但知道不深，特别是《物权法》自动续期的规定出来后，大伙常见的理解就是免费续期。在这种社会观念之下，要推进续期收费，就需要改变这种预期，提前做好预告。过去，无论是法律或者行政法规，都只规定了用期限，规定了续期方法，但都并未规定是不是收费，《民法典》这么规定就是给了续期收费法律授权，至于如何收，如何减免，另行拟定法律法规来规范。

《民法典》的拟定和修改不容易，一旦确定下来，将成为长期的社会规范，那样为何不在如此一部法典里将涉及千家万户的住房土地问题规定了解呢？第一来讲，机会不成熟，现在全球经济受疫情影响受重挫，将来会有多大变数尚没办法预判，这个时候不做预告来缓解恐慌，而直接颁布具体收费手段，容易打击市场信息，不利于三稳目的达成。第二，从税费规范上来讲，国内一直致力于打造现代财税规范，房产税立法已经提了好多年了尚没解决，作为规范层级耕地的收费问题自然要摆在税制后面，或者，更大的可能，是统筹房产的税、费规范建设，一并筹备，综合安排。

第三，从立法技术上看，《民法典》是一部调整平等主体之间法律关系的法典，怎么样规范土地用权的收费更带有明显的行政管理色彩，并不合适由《民法典》来规范。作为普通老百姓来讲，对于国家大政方针政策的改变，是没办法抗拒和改变的，大伙愈加关心的是这类政策变化后，对大家的生活导致哪种影响，又有一些哪种应付方法。现在，在国内，第一批住宅用权到期后做了免费续期的过渡性安排，这也是对特殊历史产物的临时安排，并没一般性的参考意义。但国内商业用地却出现了到期收费续期的案例。

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