购买产品房应该注意的几个问题

河南梅溪律师事务所郎建勇

1、签订产品房交易合同应该注意的问题。

购买产品房最重要的是签订合同。

1、在签订合同之前要审察房产公司和房地产项目。也就是一般所说的看五证。是哪五证呢？《国有土地用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《产品房预售许可证》。这五证是针对期房而言要拥有的，所谓期房，是指开发商没办理房地产所有权证的即大产权的房地产项目，这里非常重要的是土地用证和产品房预售许可证。这类证件最好能看到原件，当然日常是看不到原件的，那样看复印件应该注意了：土地用证假如抵押在复印件上可以不显示，假如想要知道就要把相应证照的编号记下来，委托律师到房管局查原件。由于开发商没支付土地出让金或没筹集建房资金、没开工证，手续不全，开发项目变成烂尾楼，到时候购房者首付款都可能追不回来。

国有土地用权和房子所有权假如抵押的，在国有土地用证和房子所有权证原件上会相应的进行标记，购买抵押房子不可以办理过户，开发商隐瞒抵押的事实，供应设定抵押权的房子的，是欺诈行为，购房者可以需要开发商承担低于已付购房款一倍的赔偿责任。若是现房，仅需看土地用证和房子所有权证，产品房现房没这两项的，不能上市销售，也不能办理产品房过户流程。土地用权证应该注意的是用年限，这里区别出住宅与商业用房，住宅的土地用年限是70年，商业用房土地用年限是40年。假如不注意这一点，把商业用房根据住宅买下，开发商从立项时即开始计算土地用年限，施工、交房再拖个几年，等业主把房屋买到手，土地用年限就剩下三十几年了，所以必须要注意。2、审察过后，决定购房时有一个问题要足够注意。楼书和楼盘的广告上最吸引你、促进你决定购买的事情有没在合同上有所体现，这里提醒大伙，不要相信售楼职员的口头承诺，譬如小区的配套设施在两年内齐备、小区绿化率在40%、顶楼赠送露台、一楼赠送鲜花园。这类若是你最看重的，必须要求作为补充条约体目前合同中或者另行签订补充协议，把开发商口头承诺的东西以书面的形式体现出来，并约定假如不可以达成的话，开发商应承担的违约责任。假如开发商是认真筹备履行这类承诺的，签订如此的补充协议不会有问题，但假如开发商断然拒绝，是不是要购买如此的房地产业主就要三思了。律师的建议是如此的房地产就不要买了，后患无穷。3、在签订产品房购买合同签一般开发商需要业主签订意向书并出货定金。签订意向书不是签订产品房交易合同的必经程序，假如签订意向书必须要约定签订产品房交易合同的期限，并约定开发商没如期与购房者签订合同的违约责任，可以约定逾期签订交易合同的需要开发商按日支付定金肯定比率的违约金。由于开发商与购房者签订意向书将来没责任限制可以无限时的拖下去，购房者要承担利息损失和另行购买的违约风险。定金一般低于总房款的20%。出货定金必须要经过再三考虑，认真考虑购买的状况下实质出货。由于一旦购房者决定不购买该产品房项目时，开发商不予退还定金。而开发商由于资质和资金等缘由不可以完成项目时，购房者倡导双倍返还定金时开发商可能没能力返还。定金数额不适合过高也不适合过低，过高时假如开发商违约时购房者要投入很多的时间精力索取定金，还不包含开发商无力返还的情景；过低时开发商的违约本钱过低，对购房者的权利保护不利。4、正式签订合同时应该注意合同可以改，不是必须要根据开发商提供的格式合同签署。可以改动、增加、修改合同条约或者签订补充协议作为合同附件。4、房子面积和设计变更条约。约定应明确具体，房子设计图、平面图经双方确认作为合同的附件附在合同之后。对此的违约责任可以自行约定，无约定的根据法律规定实行。5、开工、交房、办理产权证的日期。日期要约定明确，并明确约定开发商不可以如期开工、交房、办理产权证的，应承担的违约责任。日常常常有没约定违约责任的，购房者只能倡导开发商退还已付购房款并支付利息，却不知开发商用购房者的已付房款开发项目并伴随房价上涨赚取了暴利，购房者却因没依据不可以索赔。或有开发商提供的格式条约里有约定的，违约责任过低，是开发商给购房者设置的陷阱，致购房者不可以保护我们的权利，只能被动同意。出货房子条件如水、电、暖、气、有线、宽带、电话，周围配套设施如会所、婴幼儿园、医院、绿地、停车点等约定越明确越好，并约定违约责任。6、办理贷款。日常购房者一般委托开发商代为办理贷款手续，由于开发商与银行合作关系，办理起来比购房者个人更快更熟练，也更易通过。合同中应约定贷款申请银行不批的状况下，购房者是自集资金出货全款还是解除合同，开发商返还已付购房款。并应付不可以办理贷款手续的责任了解约定。因此开发商不具资质或其他缘由致使贷款不可以通过的，可以解除合同，开发商应返还购房者已付购房款并支付较高利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。如因购房者缘由不可以办理贷款的，购房者不构成违约，可以解除合同，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。假如贷款不可以通过即不是开发商是什么原因更不是购房者是什么原因，譬如二套房贷款首付和利息上调缘由，不构成违约，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息。7、物业合同。假如可能，应在购房合同中对物业服务、怎么收费加以约定。8、水电暖应是合同造价之中，开发商需要另行收费的项目因明确约定，没约定的，开发商不可以另行收取。可在合同中明确约定“出卖人在出货房子时不能就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同约定以外的成本。”2、收房时应该注意的问题1、交房时应该注意审察两书一证。即《产品住宅品质保障书》、《产品住宅使用详解书》和竣工验收证明。没这两书一证的，购房者可拒绝收房，并根据开发商不可以按期交房需要开发商承担违约责任。2、合同上房子面积与实质面积误差。面积误差在3%以内（含3%），按合同约定价格据实结算。超越3%的，实质面积大于合同面积的，超出部分价款由出卖人承担，所有权归买受人。实质面积小于合同约定，超出3%的部分，价款由出卖人双倍返还买受人，买受人也可请求解除合同。开发商提供的格式条约常常约定房子面积以最后实质测算为准，据实结算。购房者没提出异议的，就要承担不利后果，买了过大或过小的房屋，还要根据合同据实结算。这也是开发商设置的典型的陷阱，所以在签订合同时应该注意，自己这方面法律不熟知的，可以委托律师审察合同或者全程陪同，防止了购房陷阱，省下来的不是区区肯定律师费可比的。3、房子设计变更。房子设计变更，开发商应准时公告购房者。开发商提供的格式条约也常常会规定房子设计变更不另行公告，假如购房者签了字，那样收房时发现你的厨房变成卫生间也只能被动同意。4、实质验收。关于入住公告。应在合同中明确约定交房时间前，书面公告购房人认真审察《住宅品质保障书》和《住宅使用详解书》。开发商没《建筑工程竣工验收备案表》和《实测面积数据》的，视为不符合合同规定条件，可拒收。签入住公告，又发现房子不符合条件决定拒收的，书面公告开发商。认真检查房子实质情况。先验后收。如地面是不是水平，开关门窗是不是有障碍，水龙头、地漏是不是通水，电闸、插座是不是通电，天然气、空调地方是不是预留，电话、宽带、有线是不是开通或者预留、厨卫防水是不是做好。房子有问题的，可以列出问题清单，需要开发商限时维修，签订办理收房。验收手续上，一项项核实，对于没办法验收的，可以列明“没办法核实”或者“暂时不可以确认”，不可以稀里糊涂的签字验收。3、交易产品房除房款外其他成本1、买卖过程中的成本买卖过程中产生的成本是印花税，房款的万分之五。2、入住过程中的成本物业费、供暖费等3、申办产权过程中的成本登记费0.3元/平米印花税5元/件所有权证工本费4元/本契税普通住宅为1.5%高端住宅为3%住宅公用部分公用设施修理基金房款2%这里应该注意的是开发商在收房时需要交纳办理产权证的成本的，可以拒交。具体申办过程中再交纳。