不动产预告登记规范述略

俞*渊

房子等具备较大价值的财产总是能对大家的生活产生相当要紧的影响。为保证其权利变动的有序性和安全性，法律设立了一系列不动产的登记规范，作为向社会公众公示不动产权利情况的方法。其中，不动产的预告登记在国内是一项较为晚近的规范。现在，《上海房产登记条例》在该项规范的设立上做出了有益的尝试。

预告登记规范的主要意义在于，为保全不动产物权的请求权而将此项权利进行登记，从而对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为产生排他的效力。譬如：在两个当事人就一项房子交易签订协议后，买方假如出于某种缘由对该项买卖以后能否达成有所担心，那样他／她就能到房产登记部门将自己对该处房子的请求权进行预告登记，也就是在房子未真的过户前预先向全社会告知自己已经对其享有合法有效的请求权。如此一来，在该登记有效的期间内，其他其他人都没办法对这套房子进行过户登记，一房二卖的问题就得到了有效的解决。当然，不动产预告登记的内容并不只限于产权出售这一种状况。以房子设定抵押或将抵押权进行出售等情形之下有关权利人也可以进行预告登记。

在国内，进行预告登记应当符合如此的几个条件：第一，需要预告登记的事情应当是依法可予登记的内容，譬如产品房的预购及将预购产品房进行出售、以预购产品房或在建工程设定抵押、与出售、抵押二手房等；第二，预告登记的目的应当是为了保全当事人以后变更物权（譬如办理过户）的请求可以得到达成；第三，预告登记的范围和内容应当有合法的依据，譬如依据交易双方签订的有效合同进行登记；最后，预告登记的申请人需要是符合相应条件的当事人。

进行了预告登记之后，申请人在该项不动产权利上相对于别的人就具备了优先的地位。但依据《上海房产登记条例》的规定，自登记之日起满两年，当事人还不可以使请求权的，该登记就会自动失效。

预告登记的义务人（譬如前述例子中的卖方）在预告登记完成之后，其权利是遭到一定量的限制的。那样，假如买方申请预告登记之后迟迟不可以使我们的请求权，或请求权消灭（如合同已解除）将来仍不撤销该项登记，卖方有哪些渠道可以进行救济呢？除去前面提到的满两年自动失效与买方主动撤销以外，《上海房产登记条例》并未作出进一步的明确规定。大家觉得，假如预告登记义务人有证据证明让该预告登记继续有效已属不当，则法律应当允许他/她通过向法院申请或向登记机关申请的方法来达到涂销该登记的目的。

因为缺少买卖诚信，一物二卖甚至一物数卖的现象时有发生。在市场价格波动之际，这种罔顾信用的利己行为尤为容易见到。预告登记作为一种将请求权（债权）物权化的特定方法，对解决这一问题、督促义务人按约完成特定的物权行为和培养买卖诚信机制有要紧的现实意义，值得大家愈加深入地拓展研究和健全的工作。