被卖房人忽略的法律风险

河南京港律师事务所 孙德申律师

前些天，接待一个前来咨询的当事人。假如不听他说，我还不相信会有这种事情发生。

当事人甲于2017年7月份把我们的一套住房供应给乙，双方签订了房子交易合同。在合同中约定乙以贷款方法支付房款。即乙先支付给甲30%的首付款后，甲将房子过户登记至乙的名下，乙将房子抵押给银行，从银行贷出款后，支付下欠的70%的购房款。合同签订后，乙支付了30%的首付款，甲根据合同约定将房子过户登记到了乙名下。乙方为向银行贷款，去办理抵押登记。乙在办理抵押登记的过程中，乙的债权人丙起诉乙，并申请财产保全。法院依据丙的申请，查看到乙刚刚购买了一套房子（即甲供应给乙的房子）。于是就将该房子进行了查封。法院查封后，没办法继续办理抵押登记。银行因没获得抵押权而不可以发放贷款，乙没得到贷款，就没能力支付下欠的购房款。导致甲没办法收到下欠的70%的房款。甲想起诉乙，经过知道，发现乙欠有巨额外债，除被法院查封的自己供应给乙的房子外，没发现有其他财产。假如起诉的话，甲也非常难达成我们的权益。

听完甲的陈述，我觉得甲在供应房子的过程中忽略了一些法律问题。

第一，房子是不动产，过户登记后，所有权发生了转移。即房子所有权是乙。对于乙的房子，是可以偿还乙的债务的，法院查封没错误。

第二，甲对轻信乙可以得到贷款。甲相信乙可以获得贷款，可以用贷款支付下欠的购房款，而且是大多数的购房款。甲没考虑，从银行获得贷款的过程中存在风险。如贷款政策的风险、借款人是不是符合借款条件的风险等。甲还相信乙获得贷款后会用贷款支付下欠的购房款。假如乙获得贷款后，不支付下欠的购房款呢？甲更没考虑到乙已经是债台高筑，多个债权人都在考虑怎么样找到乙的财产并申请法院查封和实行。

对于甲出现的问题，我觉得：

1、甲对于买卖风险的估计不足，这也是很多当事人存在的一同问题。我多次帮助其他人起草房子交易合同，也参与过房子交易合同谈判的过程。很多当事人都说大家都谈好了，简单地写个合同就好了。对于律师提出的可能存在的法律风险并不太看重。甲出与其他当事人一样，对于买卖风险的估计不足。正是由于对买卖风险估计不足，才放松存在买卖风险的警惕，买卖风险随之增加。

2、不可轻信他们。买卖中的当事人都想在买卖中达成我们的利益最大化，而将我们的风险减少的最低限度。这是买卖中的一般规律。他们是想达成利益最大化的，他们获得的利益越多，自己一方推进的利益也就越多。因此，买卖双方在利益上存在对立性。

3、保障我们的利益，就应当依靠法律。甲供应房子时，假如考虑到过户登记后房子的所有权已经转移，已经是他们的财产，他们的债权人有权查封、法院也有权实行的话，甲不会在没收到全部购房款时，就将房子所有权转移登记至乙的名下。因此，甲仅需选择一种对于自己有利的买卖模式即可保障我们的合法权益。

河南京港律师事务所 孙德申律师

2019年十月30日