被实行人将它所有些需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实质占有该财产，但尚没有办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实质占有，但没有办理过户登记手续的，假如第三人对此没过错，人民法院不能查封、扣押、冻结。
01
今天遇见一个问题，比较典型，贴出来和大伙推荐一下。问题是如此的：
张三把房屋A，卖给了李四，两个人签订了协议，办了公证（约定不能反悔）。李四就把房款打钱打给了张三。但由于房地产证没过两年，暂时不可以过户，但房子已经由李四实质占有并用。
但张三之前还欠王五50万块钱，李四不了解，张三也没说。
张三由于做买卖失败还不起50万，王五就把张三告上法庭，法院判张三还王五钱，张三说自己没钱还，王五查到张三名下有一处房地产（A），就申请法院查封拍卖该房地产。李四说这是自己买的，不认可，并出示了公证处盖章的合同书、转账凭证、收据、实质居住后物业费发票等证据。
请问：法院能否查封房地产A？
02
最高人民法院《关于人民法院民事实行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第17条规定：“被实行人将它所有些需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实质占有该财产，但尚没有办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实质占有，但没有办理过户登记手续的，假如第三人对此没过错，人民法院不能查封、扣押、冻结。”
也就是说，对已供应给第三人的未过户房子不能查封的，需要满足以下四个条件：
1.第三人已经支付全部价款；
2.第三人已占有该不动产；
3.没有办理产权过户登记；
4.第三人对没有办理产权过户登记无过错。
满足上述四个条件，人民法院则不可以对争议不动产进行查封、扣押、冻结，反之，有任意一个以上条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。
本案中，法院能否查封房子A，就要看张三和李四买卖是不是符合以上四个条件。
结合咨询的案情，可知：
第一，李四已经全额支付房子价款；第二，李四已经实质占有用该房子；第三，双方没有办理房子过户流程；最后，没办法办理过户流程，系客观缘由所致，李四并无过错。
因此，法院不可以实行李四的房子。
03
看完以上剖析，有些人会觉得，可以借助法律规定逃避实行。譬如，和第三人倒签协议，转移、隐藏财产。但，要了解，法院更不是好糊弄的，会对当事人提供的证据进行综合审察，做出裁判。
不久前，有个新闻，说一个女子，伪造法院两份判决，一份刑事判决，判决自己无罪；另一份民事判决，将夫妻名下房地产判给自己，还去法院申请强制实行。不料，东窗事发，法院将案件移交给公安机关处置。
对法律和司法，每人都应有一份敬畏之心，维护法律的威严，伪造证据、不真实诉讼行为不可取，不然终将付出代价。
另外，也要提醒买房的当事人，擦亮双眼，不要购买这种容易发生纠纷的房屋。不要买了房屋，过户不成，反倒由于上家官司缠身，房屋被法院查封，即使最后能保住房屋，普通人也经不起这种折腾和惊吓。