1、合同效力及房产合同效力的概述


合同的效力，又称合同法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具备约束当事人各方乃至第三人的强制力。那样，什么样的合同才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢？当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，假如符合法律规定的条件，则是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。《民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应拥有下列条件：（一）行为人具备相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。也就是说订立合同的行为假如符合上述条件就是民事法律行为，合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力，不然不产生法律效力。?


不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：（一）违反法律和行政法规的合同；（二）采取欺诈、胁迫等方法所签订的合同；（三）代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的别的人签订的合同；（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所获得的财产应返还给他们，有过错的一方应赔偿他们因此所受的损失；假如双方都有过错，各自承担相应的责任。
1999年十月1日起实行的《中国合同法》规定合同无效的条件是：（一）一方以欺诈、胁迫的方法订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所获得的财产，应当予以返还；不可以返还或者没必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿他们因此所遭到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。?


房产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不只要遵守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房地产管理部门办理有关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来讲也不例外。但前些年海南房产因为盲目开发、缺少预见和规划，使房产市场进步过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不完善，颁布滞后，导致海南房产市场混乱，经济活动无章可循，直到1995年1月1日《中国房产管理法》开始实行，这种现象才渐渐得以缓和，海南房产市场也才开始渐渐步入正轨。


2、房产合同纠纷的处置原则


尽管在95年后房产开发经营活动有了法律的保障，但95年之前因没办法可依和客观原因的影响而遗留下来的房产开发经营活动方面的纠纷却不少；而且即便是在95年之后，因整个海南大方候仍处于转型、过渡阶段，一些房产开发经营活动和涉及房产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实质适用中存在有冲突，这样引起的纠纷亦不少。怎么办，关健在于怎么样认定因房产开发经营或涉及房产活动而订立的合同的效力。笔者觉得，对《房产管理法》实行之前和这之后当事人订立的合同，应当依据特定的经济环境和现实情况，在不违背立法本意的首要条件下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、适当的认定，以便更好地解决现存的房产纠纷。?


在此，笔者想第一介绍一个典型案例来具体剖析房产合同的效力，即原告海南工业厅诉被告中国建设部、中国房产开发海南公司房子交易纠纷案。该案案情是：
1991年9月25日，原告海南工业厅与被告中国房产开发海南公司、建设部海南咨询服务中心签订了一份《合同书》，约定：两被告将坐落于海口美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢出售给原告，房子为框架结构64套，建筑面积为6644平米，共计房款为565万元，房子出货时间为1992年7月30日之前，付款方法为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余款在工程竣工验收出货用一个月内付清。在原告付清房地产出售款后5日内，双方到房地产管理部门办理房子产权过户流程，成本按国家有关规定办理。合同签订后，原告依约分五次给建设部海南咨询服务中心支付共计人民币565万元，被告中国房产开发海南公司于1993年1月十日将宿舍楼出货给原告用，之后，原告以房改方法将房子供应给本单位的职工，现均已装修入户居住用达四年，因两被告一直未能给原告办理上述房地产的过户流程，遂成讼。再查：两被告供应给原告的房子的土地用权是建设部海南咨询服务中心，系行政划拨用地，尚没有办理土地出让手续，经原海口国土局批准用于建设综合服务大楼，作为城市规划、建设技术、房产方面咨询业务场合。建设部海南咨询服务中心系中国建设部于1988年7月27日在海南设立的，其经营范围是拓展城市规划、建设技术、房产方面的咨询业务；1992年该中心因歇业被海南工商行政管理局吊销。?