内容提要：拆迁安置房子交易时髦未领取权属证书，此类房子就普通产品房而言有着特殊性质，本文从物权理论出发，结合民法诚实信用原则和不动产善意获得规范对拆迁安置房子交易合同效力及履行中有关问题进行剖析。

房产出售不动产善意获得合同成立与生效

1、据以研究的案例：

案例一，8日，原告楼某与被告应某签订《卖房协议》一份，约定被告将它马上出货的拆迁安置房一套卖给原告，房子面积77.63平米，总价款22.5万元。协议签订后，原告按约支付了定金和预付款，被告于同年11月8日将房子出货原告并由后者入住。初，被告领取房地产证和土地证后却拒绝履行协议，到今天没有办理过户流程。原告需要被告继续履行协议，帮助原告办理房子过户流程。庭审时，被告以双方签订协议时，出售的房子尚未出货，也没领取任何权属证书，原、被告之间这一交易行为违反了《城市房产管理法》第三十七条第六项“未依法登记领取权属证书的房产不能出售”这一强制性法律规定，需要确认双方交易协议无效。

案例二，原告陈某与被告汪某房子交易纠纷。与案例一状况相同，被告在双方签订协议并收取原告预付款，原告也入住的状况下，却拒绝履行协议，办理房子过户流程，被告以该房子为夫妻一同财产，被告未经共有权人赞同擅自处分共有财产的行为无效，需要驳回原告的诉讼请求。

2、未领取权属证书房子出售的效力问题

要确认两个案例中房子交易协议的效力，需要正确理解《城市房产管理法》第三十七条的规定。第一要澄明的一个问题是，“房产不能出售”不等同于“房产不能交易”。该法第三十六条规定：“房产出售，是指房产权利人通过交易、赠予或者其他合法方法将它房产转移给别人的行为。”因此，“房产出售”应包含签订合同、付款、房子出货，过户登记等一系列债权行为和物权行为，所谓“不能出售”应理解为上述系列行为不可以彻底完成，不可以发生所有权转移的合同履行目的，但不能据此觉得法律禁止订立预购房出售合同或所签订的合同一律无效。

除此之外，《城市房产管理法》第四十五条：“产品房预售的，产品房预购人将购买的未竣工的预售产品房再行出售的问题，由国务院规定。”从此条的立法含义可以看出，预售产品房在获得权属证书之前再行出售是可行的，不然应当明令禁止。其实，《城市房产管理法》中曾明文规定禁止预售房再出售，但该法正式颁布时，却又改为上述45条的规定，由此也可以看出国内法律对预售房再出售予以认同的基本精神。从上述两案来看，双方在签订协议时，被告的拆迁安置房尚未建成，但这并不影响该出售协议的效力，而且，以尚没有或尚未实质获得的物作为标的物订立合同，在现实日常常见存在，合同法也持一定态度，典型的例子是筹资出租合同、期货买卖等。

目前理论界对于没有办理过户流程的房子交易合同的效力问题已趋于统一，已认识到不动产登记只不过物权变动的成立要件，而非交易合同的生效要件。最高人民法院《关于适用中国担保法若干问题的讲解》也明确规定：“当事人没有办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不可以转移。”这一做法的转变有力地制止了一些借口不动产交易未登记就倡导合同无效，以追求更大利益的不诚信行为。而正确认识并区别预售房再出售合同的效力也有与之相同的社会成效。就上述两案而言，双方在签订卖房协议时对房子权属证书尚未领取的情况是明知的，双方对交易房子约定明确，产权亦无其他争议，购买的房子已出货原告入住，并且诉讼发生前被告已领取权属证书的状况下假如仍然僵化地理解适用《城市房产管理法》第三十七条规定，必然会助长一种随便悔约，违背诚信的不好的社会风气，也是对诚实信用原则的一种践踏。